珠海房產:買房必看:樓盤樓面價是銷售價格嗎?

樓盤樓面價不是銷售價格。樓面價是指售樓單價中所包含的土地成本,主要是利用土地總價除以最大的建筑面積,一般都是房地產商用來估算土地直接成本的,因為每塊土地在出讓之后,都有政府規定的容積率限制,確定了這塊土地的最大建筑面積。

在房地產銷售中,所占成本最大的一般都是土地總價,大約在40%左右,尤其是經過拍賣獲得的土地,成本更是在60%或者更高,但是每塊土地都有允許建造的最大面積,所以在計算成本時,樓面價將是一個很好的參考,簡單來說樓面價就是在最大建筑面積下,算出的土地利用成本。

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樓盤樓面價是怎么計算的

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系。一是土地本身價格,二是規劃容積率。土地價格,計算時要包括各種購買土地時所發生的費用;容積率,是規劃總建筑面積除以土地面積。附屬建筑物也計算在內,但應注明不計算面積的附屬建筑物除外。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積,一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物 (構筑物)所占面積、運動場地等等。

對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項目都能做得到。

計算公式:

樓面價=土地總價/規劃建筑面積

規劃建筑面積=土地面積*容積率

容積率=地上建筑總面積/規劃用地面積

舉例說明,在一萬平方的土地上建15000平方的房子,那么它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話。兩種方式得出樓面價:

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)

樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)

由上述公式可知,樓面價與容積率的關系是負相關的,這就意味著容積率越高,樓面價就會越低,反之,樓面價就越高。因此,樓面價比土地單價更能說明土地價格的高低,還可以是我們判斷一個小區容積率的重要指標。