根據不同情況調整租賃協議是雙方協商有利條款的主要因素之一。但已經打破了現狀,促使行業參與者重新調整戰略并想出創造性的解決方案。第一太平戴維斯副董事長兼首席多元化官麗莎戴維森告訴商業地產執行官說:“在之前,靈活性是關鍵,現在它甚至更加夸張。 ” “房東準備好滿足租戶在提供或授予終止選擇權或讓租戶隨意使用津貼方面的靈活性需求。”

Morris, Manning & Martin 的合伙人 Bonnie Hochman Rothell 表示,靈活性是新的流行語,租戶和房東都希望在他們的租賃協議中包含這個條款。在進一步暫停驅逐的情況下,房東需要保護,而大多數租戶正在尋求避免長期承諾。

強調讓步

在尋找租賃義務的解決方案時,房東和租戶都必須滿足重返辦公室的問題。

戴維森觀察到,對于房東來說,這導致需求不足,這導致他們同意為愿意簽署租約的人提供大筆特許權。

對于租戶來說,難題一直是是否要利用當前的市場。根據 Native Realty 首席執行官 Jaime Sturgis 的說法,具有這種信心的租戶正在利用不確定的市場來談判長期租賃并鎖定更優惠的租金。

“租戶必須對他們的決策充滿信心,然后才能搬到新空間或承諾長期租賃,”戴維森指出,并強調以遠程勞動力為主的租戶可以利用時間。

一些房東愿意允許租戶搬入新的空間,直到明年或后一年才開始支付租金,這有幫助,具體取決于租期。戴維森說:“現在,房東正在尋求讓任何新租戶進入他們的空間,即使是在規格套件中或提供短期租賃。”

同時,房東還希望確保租約精心設計和可執行。斯特吉斯說:“房東想知道租戶是否有充分的抵押品,并親自與一個價值可觀的實體保證租約。”

雙方共贏

Hochman Rothell 表示,在為重新談判過程建立框架時,租賃關系最好被視為長期合作伙伴關系,他強調基于信任和合作伙伴關系的合作可能對業務關系最有用。

“各方可能都需要做出讓步,而創造性的方法將是最有效的,”她解釋說。例如,她指出了為換取對某些延期付款的寬恕而提供的租賃延期和租金升級條款。

根據戴維森的說法,當租戶向房東提供延期時,一個雙贏的情況可能是,作為回報,可以確保近期減少甚至歸還一些未使用的空間。

Crosbie Gliner 的合伙人費爾南多·蘭達 (Fernando Landa) 表示,對于在健康危機最嚴重時期到期的租金,許多房東同意推遲這些義務,租戶被要求“在 6 到 36 個月內償還延期的租金” Schiffman Southard & Swanson,指出。

降低風險

由于不確定性仍然迫在眉睫,從法律角度來看,最大的挑戰之一是解決未來潛在的封鎖風險。Landa 表示:“如果租戶因此類措施而無法充分利用其空間,他們希望得到保護,而隨著 風險的降低,房東希望保護他們預期的來自未來租賃的現金流。”

為了減輕此類風險,不可抗力條款尤為重要,因為當自然和不可避免的災難阻止合同各方履行其義務時,這些條款可以提供救濟。

“如果不可抗力條款包括這樣的例外情況,房東將具有優勢,而如果不可抗力不包括這樣的例外情況,租戶將處于非常有利的地位,”蘭達說。

據 Sturgis 稱,在租賃業務中斷條款和不可抗力方面發生了許多變化。對于租戶來說,目標是確保他們“如果或國家批準的封鎖禁止他們經營業務,他們就不會支付租金”。

另一方面,房東仍需承擔成本義務,例如房地產稅、保險、維護、抵押貸款和償債覆蓋率。“我們通常會找到共同點,即如果發生這種情況,租金會以某種形式減少或減少。但是,三重凈費用將繼續到期應付,”他解釋說。

雖然在健康危機之前,大多數不可抗力條款都不夠具體,無法涵蓋等事件,但 之后的不可抗力條款可能會變得更加詳細,以涵蓋更廣泛的意外事件。Hochman Rothell 認為,這些規定有必要明確說明不可抗力事件并不能免除租戶在到期時支付租金或其他費用的義務。